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Vermieterpfandrecht und kalte Räumung: Rechte & Pflichten

Als Vermieter haben Sie zahlreiche Pflichten. Aus diesem Grund überlegen sich viele Leute zweimal, ob sie diese Aufgabe wirklich übernehmen wollen. Nicht zuletzt zur Sicherung der eigenen Existenz und vielleicht sogar die der folgenden Generationen ist es zweifellos eine Überlegung wert.

Vermieter haben nicht nur Pflichten, sondern Sie haben ebenfalls Rechte. Was steht Ihnen beispielsweise zu, wenn ein Mieter seine Miete nicht mehr zahlt oder Sie ihn nicht mehr antreffen können? In diesem Zusammenhang treten oftmals die beiden Formulierungen „Vermieterpfandrecht“ und „kalte Räumung“ auf. Was es damit auf sich hat, erfahren Sie bei uns.

Was bedeutet Vermieterpfandrecht?

Das Vermieterpfandrecht dient der Begleichung von Schulden, die durch den Mieter entstanden sind. Diese Schulden können sowohl durch ausstehende Mietzahlungen als auch durch Schadensersatzansprüche zustande gekommen sein. Wichtig ist einzig und allein, dass diese Schulden in Verbindung mit einem Mietobjekt stehen. Bei diesem Mietobjekt kann es sich um Wohnräume oder auch Gewerberäume handeln.

Um diese Schulden nun zurückgezahlt zu bekommen, hat der Vermieter unter Berücksichtigung einiger Vorschriften das Recht dazu, sein Vermieterpfandrecht geltend zu machen. Daraufhin wird bewegliches Eigentum des Mieters gepfändet und der Vermieter mit dem Erlös ausgezahlt.

Vermieterpfandrecht - Wann macht sich ein Vermieter strafbar?

Dem Vermieter ist es nicht erlaubt, einfach die Mietsache des Mieters zu betreten, geschweige denn, ohne gerichtliche Erlaubnis Gegenstände von dort zu entwenden. Um das Eigentum des Mieters pfänden zu können, müssen Sie als Vermieter zunächst den Mieter über dieses Vorhaben informieren und ihm 3 Wochen Zeit geben, doch noch auf eigenem Weg seine Schulden zu begleichen.

Im nächsten Schritt beschaffen Sie sich einen Räumungstitel und kontaktieren einen Gerichtsvollzieher. Der Gerichtsvollzieher kümmert sich schließlich um das Betreten des Wohnraums und die Ermittlung und Dokumentation pfändbarer Gegenstände. Wenn Sie sich nicht an diese Vorschriften halten, um von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch zu machen, machen Sie sich strafbar.

Was kann im Rahmen des Vermieterpfandrechts gepfändet werden?

Es gibt einige Vorgaben dazu, was durch das Vermieterpfandrecht gepfändet werden darf und was nicht. So müssen die Gegenstände Eigentum des Mieters sein und dürfen ebenfalls nicht dessen alltäglichem Gebrauch dienen. Auch Autos, Sparbücher, Eheringe und Ehrenabzeichen dürfen nicht gepfändet werden.

Nachdem der Gerichtsvollzieher eine Liste der zu pfändenden Sachen erstellt hat, darf der Mieter diese nicht mehr ohne Einverständnis des Vermieters aus der Wohnung entfernen. Sonst macht er sich wiederum strafbar. Alles, was Sie zum Vermieterpfandrecht wissen müssen, ist gesetzlich geregelt und unter Paragraf 562 im Bürgerlichen Gesetzbuch zu finden.

Was ist eine kalte Räumung?

Der Begriff der „kalten Räumung“ bezeichnet die eigenmächtige Räumung eines Mietobjekts durch den Vermieter und kommt zu tragen, wenn der Mieter nicht mehr auffindbar ist und seinen Mietforderungen nicht mehr nachkommt. Sollte der Mieter auch nach mehrmaligen Kontaktversuchen nicht erreichbar sein und für längere Zeit keine Miete mehr gezahlt haben, besteht leider die Möglichkeit, dass er das Mietobjekt kommentarlos verlassen hat. Vermieter, die daraufhin ohne rechtliche Absicherungen die Wohnung räumen, nehmen eine sogenannte „kalte Räumung“ vor.

Sollten Sie solch eine kalte Räumung in Erwägung ziehen, seien Sie sich bewusst darüber, dass dies nicht rechtens ist. Um sich nicht angreifbar zu machen und rechtlich abgesichert zu sein, müssen Sie erst eine ordnungsgemäße Kündigung ausstellen und anschließend eine Räumungsklage stellen. Erst wenn Ihnen gerichtlich bewilligt wird, die Immobilie durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu dürfen, können Sie dies tun, ohne dass der Mieter anschließend Forderungen an Sie stellen kann.

Wenn der Mieter nach einer kalten Räumung wieder auf der Bildfläche auftaucht und sein Eigentum nicht mehr vorfindet, kann er dies vom Vermieter einfordern. Sollte dieser die Gegenstände weggeworfen haben oder etwas beschädigt worden sein, muss er dafür haften. Auch muss der Vermieter belegen können, welche Gegenstände sich in der Immobilie befanden und in welchem Zustand diese waren.


Auch wenn man als Vermieter haftbar für die Besitztümer des Mieters ist, entscheiden sich manche Vermieter hin und wieder trotzdem zu einer „kalten Räumung“. Einer der Gründe dafür ist, dass Mieter manchmal gar nicht mehr wiederkommen, um Anspruch auf ihr Eigentum zu erheben. Außerdem kann eine Räumungsklage sehr viel Zeit in Anspruch nehmen, in der das Objekt ansonsten hätte vermietet werden können. Rechtens ist die kalte Räumung jedoch nicht. Wer sich für diesen Weg entscheidet, macht sich sogar strafbar. Ob es das Risiko wert ist, muss wohl jeder für sich selbst entscheiden.

Entrümpelung, Haushalts- und Wohnungsauflösung mit den Fantastischen Zwei

Durch jahrelang angesammelte Erfahrung sind wir darin äußerst erprobt und sind zur Stelle, ganz gleich, in welchem Zustand die Immobilie ist. Eine Messi Wohnung zu entrümpeln, stellt für Laien beispielsweise eine schier unlösbare Herausforderung dar, allein, weil die speziellen Reinigungsutensilien fehlen. Auch beim Entrümpeln einer Messi Wohnung haben wir Erfahrung und gehen hierbei genauso routiniert und diskret vor, wie bei jedem unserer Aufträge. Auch bieten wir neben einer Entrümpelung diverse Zusatzleistungen an, wie eine Grundreinigung sowie Demontage- und Entkernungsarbeiten.

Haben Sie noch Fragen an uns? Dann kontaktieren Sie uns gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch.

Trotzdem kann es bei einem Mietobjekt immer mal nötig sein, eine Entrümpelung in Anspruch zu nehmen, beispielsweise wenn Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Teile des Mobiliars in der Wohnung zurücklassen. Gerne unterstützen wir Sie auch dabei, Ihre Wohnung für den Erstbezug vorzubereiten. Mit unseren Demontage- und Entkernungsarbeiten sowie unserer Grundreinigung ist Ihre Immobilie im Handumdrehen bereit für die neuen Mieter.

Unsere Leistungen richten sich aber natürlich auch an die Mieter selbst. So unterstützen wir Sie auch gerne bei der Haushaltsauflösung, bevor das Mietobjekt zurück an den Vermieter gegeben wird. Wir haben ebenfalls Erfahrung in der Entrümpelung und Grundreinigung von stark verschmutzten Wohnungen und Messie-Wohnungen. In unserer Städteliste finden Sie alle Städte, die in unserem Einsatzgebiet liegen, aber auch deren umliegenden Städte fahren wir an. Bei Fragen zu unseren Leistungen oder unserem Einsatzgebiet, kontaktieren Sie uns gerne.  

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Nehmen Sie am besten noch heute Kontakt zu uns auf, damit wir einen Termin für eine Vorab-Besichtigung Ihrer Immobilie vereinbaren können. Dieser Termin ist für Sie komplett kostenlos. Die Besichtigung ermöglicht es uns, den genauen Arbeitsaufwand einzuschätzen. 

Direkt im Anschluss an die Besichtigung erstellen wir Ihnen ein unverbindliches Festpreisangebot, das alle anfallenden Kosten bereits enthält. Sobald Sie unser Angebot bestätigen, legen wir in Absprache mit Ihnen ein Datum für die Entrümpelung fest.

Zum vereinbarten Termin rückt unser freundliches und kompetentes Team an, um Ihre Wohnung, Ihr Haus oder Ihre Firma schnell, zuverlässig und gründlich zu räumen. Wenn Sie möchten, können Sie dabei anwesend sein – müssen es aber nicht. Selbstverständlich trennen und entsorgen wir anfallenden Müll fachgerecht und umweltbewusst. Hierfür berechnen wir Ihnen keine zusätzlichen Kosten. Wir hinterlassen Ihre Immobilie stets besenrein, so dass Sie diese unmittelbar nach Auftragsabschluss wieder wie gewohnt nutzen können.